Le DPE de la vieille ville de Blois
Mis à jour : août 2026
En bref
Un logement bâti contre le coteau blésois a des murs enterrés d'un côté et à l'air libre de l'autre, souvent avec des niveaux décalés. Le calcul distingue ces situations, et le résultat en dépend fortement.
Un mur enterré n'est pas un mur de façade
La méthode ne traite pas de la même façon une paroi donnant sur l'extérieur et une paroi en contact avec la terre. Le sol amortit les variations de température et se comporte comme un volume tampon.
Un mur enterré perd donc nettement moins qu'une façade exposée, à composition identique. Sur les maisons adossées au coteau, cette différence porte parfois sur un mur entier.
Le revers : l'humidité
Ce que le mur enterré gagne en déperditions, il le paie souvent en humidité. Sans membrane ni drainage, il est en contact permanent avec un sol humide, et l'eau migre vers l'intérieur.
Le DPE ne mesure rien de tout cela. Il note un mur enterré selon les tables, supposé sec, alors qu'un mur humide conduit nettement mieux la chaleur. L'avantage affiché est donc souvent surestimé.
Les niveaux décalés
Bâtir sur une pente produit des logements à demi-niveaux, avec des pièces à des hauteurs différentes et des accès sur deux façades opposées.
Cela complique le relevé : chaque paroi doit être rattachée à la bonne situation, extérieur, terre, local chauffé ou non chauffé. Une erreur de rattachement sur un demi-niveau déplace le résultat plus qu'une approximation de matériau.
La cave semi-enterrée
Configuration très courante dans le blésois : une cave ouverte sur la rue basse, enterrée côté coteau. Elle n'est ni un local chauffé, ni tout à fait un volume tampon.
Le plancher du logement au-dessus compte alors comme paroi déperditive vers un local non chauffé. C'est un poste souvent négligé, et souvent le plus rentable à traiter par le dessous.
Ce qu'il faut signaler
Le diagnostiqueur ne dispose pas d'une coupe du terrain. Indiquer ce qui est enterré, sur quelle hauteur, et ce qui donne sur un local non chauffé lui évite des approximations.
Un plan de vente, un relevé de géomètre ou même un croquis coté valent mieux qu'une description orale. Ce sont des éléments que le propriétaire connaît et que la visite ne révèle pas toujours.
L'ordre des travaux sur ce bâti
Traiter l'humidité du mur enterré avant de l'isoler, sans quoi le doublage piégera l'eau contre la maçonnerie. Drainage périphérique quand c'est possible, cuvelage sinon.
Isoler ensuite le plancher sur cave, geste peu coûteux et directement efficace. Les façades exposées viennent après, avec les contraintes du secteur protégé qui excluent l'isolation par l'extérieur.
Le contexte blésois
36,2 % des maisons blésoises sont classées E, F ou G, ce qui les soumet à l'audit énergétique en cas de vente. La classe D en représente 37,6 % de plus, visée par l'échéance annoncée pour 2034.
Le centre ancien concentre le bâti le plus contraint, entre pente, humidité et périmètre patrimonial.
Autour du diagnostic
Pour situer un bien, la répartition des classes à Blois donne le contexte local.
La page DPE à Blois détaille le déroulé du diagnostic, et l'audit énergétique chiffre un parcours tenant compte de ces contraintes.
Questions fréquentes
Un mur enterré est-il un avantage ?
Sur les déperditions, oui : le sol amortit les variations de température et se comporte comme un volume tampon. Un mur enterré perd nettement moins qu'une façade exposée, à composition identique.
Quel est le revers ?
L'humidité. Sans membrane ni drainage, le mur est en contact permanent avec un sol humide. Or le DPE ne mesure rien de cela et le note supposé sec : l'avantage affiché est souvent surestimé.
Pourquoi les niveaux décalés compliquent-ils le relevé ?
Chaque paroi doit être rattachée à la bonne situation : extérieur, terre, local chauffé ou non chauffé. Une erreur de rattachement sur un demi-niveau déplace le résultat plus qu'une approximation de matériau.
Que faire d'une cave semi-enterrée ?
Le plancher au-dessus compte comme paroi déperditive vers un local non chauffé. L'isoler par le dessous est peu coûteux et directement efficace, souvent le meilleur rapport de ce bâti.
Que signaler au diagnostiqueur ?
Ce qui est enterré, sur quelle hauteur, et ce qui donne sur un local non chauffé. Un plan de vente, un relevé de géomètre ou un croquis coté valent mieux qu'une description orale.
Sources officielles
- Service-Public.fr : Diagnostic de performance énergétique (DPE) · Obligations, validité et contenu du DPE.
- ADEME : Observatoire des DPE et audits · Statistiques publiques des DPE réalisés en France.
- Géorisques (ministère de la Transition écologique) · État des risques par adresse (inondation, argiles, termites, radon).
- Annuaire officiel des diagnostiqueurs certifiés · Vérifier la certification d'un diagnostiqueur.